İMAR HUKUKUNDA BEDELSİZ TERK

Bedelsiz terk, bir eşyanın veya hakkın karşılıksız olarak bırakılmasını ifade eder. İmar hukuku açısından bedelsiz terk ise; doğal olarak herhangi bir eşya için değil, “taşınmaz” mülkiyeti yönünden maddi ve hukuksal sonuçlar doğurabilecektir. Bu kapsam nedeniyle, imar hukuku alanında “bedelsiz terk” bir taşınmazın tamamının veya bir kısmının belirli koşullarla, bir bedel ödenmeden mülkiyetinin kamuya terk edilmesine karşılık gelmektedir. Taşınmazların imar uygulaması amacıyla idare lehine terki, Osmanlı Hukuk sisteminde “metruk mallar” olarak tezahür eden uygulamanın günümüze yansıması olarak kabul edilmektedir.[1]

A-İmar Hukukunda ‘Bedelsiz Terke” İlişkin Normatif Çerçeve

İmar hukuku alanında; “bedelsiz terk” bakımından tam bir karşılıksız terki öngören bir adet; “bir bedel içermemekle” birlikte, taşımazlar üzerinde sağlanan “imar kazanımları karşılığı” öngörürken “bedel” öngörmeyen iki adet yasal düzenleme bulunmaktadır. Aşağıda bu üç durumun yasal çerçevesini belirleyerek bu durumların ortak niteliği ve farklarına işaret etmekle yetineceğiz. Çalışmamızın bu kısmının asıl konusunu ise bu yasal durumların dışında kalan ancak bu uygulamalar ile “amaç” bakımından benzeyen “bedelsiz terk” durumlarının hukuksal çerçevesini belirlemek oluşturacaktır.

1-3194 Sayılı Yasanın 11’inci Maddesi Uyarınca Bedelsiz Terk

Yasanın anılan 11’inci maddesi[2]; açıkça bir bedelsiz terk düzenlemesine yer vermiştir. Yasa koyucu, bu terkin şekil, koşul, konu, amaç ve kapsamını da ayrıca düzenlemiştir. Buna göre;

(i) Özel hukuk kişilerinin özel mülkiyetine konu taşınmazlar ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri, ülke güvenliği ile doğrudan ilgili TSK’ya ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç; salt Vakıflar Genel Müdürlüğü, hazine ve il özel idarelerinin özel mülkiyetine konu taşınmazlar bedelsiz terk konusu olabilecek,

(ii) Bu taşınmazların, mutlaka imar planları kapsamında olması gerekecek,

(iii) İmar planlarında, bu taşınmazların üzerinde, meydan, yol, su yolu, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere yönelik işlevlendirmeler getirilmiş olacak,

(iv) Devir, ancak imar planı ile getirilmiş işlevlendirmelere uygun imar yetkisini kullanabilecek olan belediye veya il özel idaresinin teklifi ve Maliye Bakanlığının onayı ile bedelsiz olarak yukarıdaki amaçlara terkin edilecek ve bu alanların tapuda terki yapılacak,

(v) Tapuda terki yapılan bu alanlar, ancak imar planındaki amacına uygun olarak, belediye veya özel idare tarafından kullanılabilecek,

(vi) Bedelsiz terk edilen bu taşınmazlar, sonrası plan değişiklikleriyle Yasada sayılmış genel hizmetlere ayrılmış amaçlar dışında özel mülkiyete konu edilebilecek kullanımlarla işlevlendirilmesi durumunda, devirdeki aynı usulle devir alınan idareye iade edilecektir.

Anılan düzenleme, özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmazlarını anılan yasada öngörülen bedelsiz terk yönteminden bağışıklamış; salt Vakıflar Genel Müdürlüğü ile hazinenin ve özel idarenin özel mülkiyetine konu taşınmazların imar planı ile yasada gösterilen kullanımlara benzer umumi kullanıma ayrılan alanlara konu kısımların bu amaçla kullanılmak, sonradan plan değişiklikleri ile özel mülkiyete konu kullanımlara dönüştürülmesi durumunda da iade edilmesi koşuluyla bedelsiz olarak bu alanları tasarruf edecek belediye veya özel idareye terk edilmesini, terk edilen bu alanların ise tapu kayıtlarından terkinini, bir başka deyişle tescil dışı bırakılmasını öngörmüştür.

2-3194[3] ve 2981[4] sayılı Yasalarda İmar Kazanımları Karşılığı Bedelsiz Terk

Yukarıda imar planlarında belli genel hizmetlere özgülenmiş, salt Vakıflar Genel Müdürlüğü, hazine ve özel idarelerin özel mülkiyetindeki taşınmazların bu amaçlarla kullanılmak üzere belediyelere veya özel idarelere bedelsiz terk edilmesine ilişkin yasa kuralını irdelemiştik. Bu kapsamda taşınmazlar ilgili idarelerin özel mülkiyetinden çıkmakta, tapudan terkin edilmekte, salt imar planındaki genel hizmet için kullanılmak üzere tescil dışı bırakılmakta bunun karşılığında önceki malik için herhangi “bir bedel ödenmediği” gibi taşınmazlarının imar hukuku bakımından kullanımı yolunda örneğin yapılaşma olanağı gibi herhangi bir “kazanım” sağlanmamaktadır..

Ancak, aşağıdaki alt başlıklarda inceleyeceğimiz yasal düzenlemelere konu “imar uygulamaları”; taşınmaz mülkiyeti bakımından taşınmazın küçülmesine neden olmakla ve bu küçülme karşılığında “bir bedel ödenmesini” öngörmemekle birlikte, uygulamanın dayanağı İmar Planının taşınmaz üzerinde getirdiği işlevlendirmeler ile taşınmaz üzerinde oluşan “yapılaşma” olanağının sağladığı “ekonomik değer artışının” karşılığında üst sınırı yasayla belirlenen oranda taşınmaz terkini düzenlemektedir.

2.1- 3194 sayılı Yasanın 18’inci Maddesi Uyarınca “Düzenleme Ortaklık Payı”:

Yasanın anılan 18’inci maddesiyle[5];idarelere tanınan yetkinin amacı;

-yürürlükteki imar planına uygun olarak “düzenleme sahası”[6] içinde kalan taşınmazlar üzerinde müstakil yapı yapılmasına olanak bulunan “imar parsellerinin”[7] oluşturulması[8],

-düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının elde edilmesi,

- uygulama alanında düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, “düzenleme ortaklık payı”[9] ile kentsel faaliyetlerin gerektirdiği umumi hizmet alanlarının elde edilmesi amaçlanmaktadır.

Bu çerçevede, gerek yasanın 18’inci maddesi, gerekse ilgili yönetmelik kuralları birlikte değerlendirildiğinde;

(i) Mevcut bir İmar Planının dayanak almakta[10],

(ii) Planın parselasyon uygulamasına konu edilen sahada bulunan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşan alanlar Düzenleme ortaklık payı” kesilerek elde edilmekte,

(iii) Bu gibi umumi hizmet alanların, bu kez uygulamaya giren tüm parsellerden eşit oranda ama düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında yasada belirlenen oranı geçmemek üzere uygulamaya giren arsa ve arazilerden düşülerek elde edilmekte[11],

(iv) Uygulama sahasında özel hukuk gerçek ve tüzelkişileri ile kamu kurumlarının ve hazinenin mülkiyetine konu parseller yönünden bir ayrım yapılmamakta[12]

(v) Mevcut parsellerden DOP kesilerek elde edilen umumi hizmetlere konu alanlar, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilmektedir.[13]

Bu kapsamda yine imar planlarının uygulanması için, kentsel yaşamın gerektirdiği umumi kullanım alanlarının elde edilmesi amacıyla, yasa uyarınca uygulama alanındaki taşınmazlardan yasal bir kesinti yapılıyor olmakla birlikte; bu kesinti İmar planı ve uygulama ile taşınmazlar üzerinde getirilen kentsel kullanımlardan doğan değer artışlarının karşılığında yapılmaktadır.[14] Dolayısıyla; düzenleme ortaklık payı konusu alanların elde edilmesi sırasında, uygulamaya giren parsellerden bu alanlar için yapılmış kesintilerin “bedeli” ödenmezken; bu kesintilerin karşılığının, uygulama ile taşınmazlar üzerinde oluşan değer artışı olduğu kabul edilmektedir. Bu değer artışının nedeni kamusal bir işlem olan düzenleme işlemi olduğundan bu artışa karşılık, düzenlemeyi yapan idarece bir miktarı arazi düzenleme ortaklık payı adı altında alınarak denge oluşturulmaktadır.[15]

Uygulamada, DOP konusu alanların uygulamaya giren parsellerden “bedelsiz terk” yoluyla elde edildiği yolunda nitelemelere yer verilmekle birlikte; DOP alanlarının uygulamanın uygulamaya giren parseller üzerindeki değer artışı karşılığı yapıldığı yolundaki “Yasal” nitelemeler göz ardı edilmemeli, bedel ödenmemekle birlikte, kesintinin bir ekonomik değer artışı karşılığı gerçekleştiği kabul edilmelidir.[16] Bu yaklaşımın; yasa koyucu tarafından parselasyon uygulaması sırasında DOP alanlarının yasal oranın üzerinde olması durumunda, DOP fazlasının ancak “kamulaştırma” yoluyla elde edilebileceği yolundaki düzenlemeleri ile desteklendiğinin de kabulü gerekmektedir.[17]

2.2- 2981 sayılı Yasa Uyarınca Bedelsiz Terk

Anılan yasanın[18] 10. Maddesinin (b) bendinde[19]; yine yasa kuralı ile “bedelsiz terk” nitelemesi yapılmıştır. İçinde bulunduğu yasanın amacına uygun bir biçimde, imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli veya özel parselasyona konu arsa ve arazilerde fiili kullanıma uygun parseller elde edilmesi amaçlanmıştır. Ancak bu kez; özel parselasyonda belirlenen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan “yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs hizmetlere” ayrılan alanlar ile bunların karşılığı hisselerin “bedelsiz olarak resen” tapudan terkini; “okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan” yerlerin ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescili öngörülmüştür.

B- Normatif Bedelsiz Terk Durumlarının Benzerlikleri ve Farkları

Yukarıda yer verdiğimiz üç yasal düzenlemenin; ortak özelliğinin imar planları ile kentsel gereksinimlerin doğurduğu yasada açıkça yer verilmiş belli umumi kullanım alanlarının mülkiyet sahiplerine herhangi bir bedel ödenmeden “Düzenleme Ortaklık Payı”, “bedelsiz terk” yoluyla elde edilmesi, bu alanların bu yolla bedelsiz terkin veya ilgili idare adına bedelsiz “tescil” olanağını getirdiği görülmektedir.

Bu yolla elde edilmiş alanların; kural olarak planda tahsis edildiği amaç dışında kullanılmasının yasaklandığı görülmektedir. Ancak, bu amaca aykırı kullanımların yaptırımı bakımından farklılıklar doğmaktadır. Örneğin; 3194 sayılı Yasanın 11’inci maddesi uyarınca yapılan bedelsiz devirlere konu taşınmazların, imar planındaki tahsis amacına aykırı olarak kullanılmasının yasaklanmış; bu alanların işlevlendirilmelerinin plan değişikliği ile örneğin “yapılaşmaya” açılması gibi özel mülkiyete konu işlevlendirmelere konu edilmesi, bu alanların önceki malikleri olan kurumlara ve hazineye iadesini gerekli kılmıştır.

Diğer yandan; gerek 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca DOP konusu edilerek elde edilen ve ilgili idareler adına tescili yapılan alanları ile 2981 sayılı Yasanın 10/b bendi uyarınca yine umumi hizmetlere ayrılan alanların resen bedelsiz terkini yada bazılarının konusuna göre ilgili idare adına bedelsiz olarak tesciline konu alanların; örneğin yine plan değişikliği gibi nedenlerle kullanım amacının değiştirilmesi durumunda iadesi yolunda açık bir kurala yer verilmemiştir. Buna karşın Danıştay[20]; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 35. maddesinde yer alan ; "İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikinin muvafakatı ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez." kuralına da gönderme yaparak ”Uyuşmazlık konusu alanda, davacı tarafından gerçekleştirilen özel parselasyona dayalı olarak satılan özel parseller dışında, muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerlerden olan yol alanı karşılığında kalan ve davacının mülkiyetinde kalan uyuşmazlık konusu hisselerin, 2981 sayılı Yasanın 10/b maddesi uygulanarak yol alanına bedelsiz olarak resen tapudan terk edilmesinde hukuka aykırı bir yön bulunmadığı gibi bu yerler için 2942 sayılı Yasanın 35. maddesi karşısında davacının mülkiyet iddiasının kabulü mümkün değildir.” yaklaşımını benimsemiştir. Bu yaklaşımın bir sonucu olarak; parselasyon uygulamaları ile DOP konusu alanlar bakımından da, bu kesintiler sonrası ilgili maliklerin mülkiyet hakkına dayalı bir talepte bulunma olanağı kalmadığı, dolayısıyla kullanım amacının değişmiş olmasının ilgili idareler bakımından iade yükümlülüğü doğurmayacağının kabulü gerekmektedir.

C- İmar Hukuku Alanında Norma Dayanmayan Bedelsiz Terk Kurumu

İmar hukuku alanında; koşul ve kapsamının ortaya koymaya çalıştığımız taşınmazlar üzerinde bedelsiz terke ilişkin yasal düzenlemelerin ortak amacının; imar parseli elde etmek, bu alanların kentsel ortak kullanım amacıyla işlevlendirilmiş umumi hizmet alanlarının elde edilmesi olduğu sonucuna varmıştık.

Aslında; gerek 3194 sayılı Yasanın 11, gerekse 18. maddesi ve 2981 sayılı Yasanın 10/b maddesi uyarınca yapılacak bedelsiz terklerin koşullarının ve kapsamının yasa ile açıkça belirlendiği görülmektedir. Danıştaya göre[21], “İmar mevzuatı uyarınca parsel maliklerinden, parselasyon işlemi esnasında en çok % 45 oranında kesilebilen düzenleme ortaklık payı dışında yola veya bedelsiz terk gibi bir kesintinin herhangi bir dayanağı bulunmamaktadır. Ancak uygulamada yapılan bedelsiz terk miktarının parselasyon sırasında kadastral parsel miktarına eklenmek suretiyle bu miktar üzerinden düzenleme ortaklık payı kesilmesi gerekmektedir.

3194 sayılı Yasanın 23’üncü maddesi uyarınca[22], parselasyon işlemi yapılmayan bir alandaki kadastral parsellere inşaat ruhsatı vermek hukuken olanaklı değildir. Ancak, uygulamada imar planı bulunan ancak henüz parselasyon işlemi yapılmayan alanlardaki kadastral parsellere belediyelerce taşınmaz malikine bedelsiz terkler yaptırılmak suretiyle inşaat ruhsatı verilerek, bu alanların yapılaşmasına izin verilmektedir. İdareler imar planlarının uygulaması niteliğinde “parselasyon uygulamalarını” yapmak yerine, fiilen mevcut kadastral parsellerin imar planına göre yapılaşma olanağı bulunduğu durumlarda, doğrudan kadastral parsel üzerinden yapılaşmaya olanak tanıyabilmektedir. Bu durumda idareler, kadastral parsel üzerinde imar planı ile yol, yeşil alan gibi umumi hizmetlere ayrılmış kısımların “bedelsiz terk “edilmesi koşuluyla kadastral parsel üzerinde yapılaşma izni verebilmektedir. Bu durumda; ilgililer taşınmazları üzerinde umumi hizmetlere ayrılan kısımların “bedelsiz terkine” muvafakat vererek, bu alanların parsellerinden ifraz edilmesini sağlamaktadırlar.

Bu durum taşınmaz maliki bakımından; taşınmazı üzerinde yapılaşma olanağı elde etmek için, taşınmazının üzerinde umumi kullanıma alanı olarak işlevlendirilmiş kısmın ilgili idareye “bağış vaadinde” bulunması niteliğinde değerlendirilmesi olanağı bulunmaktadır.[23] Gerçekten Anayasa Mahkemesi, bu nitelemeyi yaptığı kararında; Taşınmaz üzerinde yol nedeniyle bulunulan bedelsiz terke konu alanın “…iade hakkının ortadan kaldırılmasının başvuruculara önemli bir külfet yüklediği, buna karşılık Belediyenin, kamu yararı amacıyla yol yapılmak üzere bağışlanan taşınmazdan önemli ekonomik yarar elde ettiği, yol şartıyla bağışlanan taşınmazın konut alanına dönüştürülerek bundan elde edilecek ekonomik menfaatin Belediyeye ait olması devlete güven ilkesini zedeleyici sonuçlar doğurduğu, Belediyenin konut alanına dönüştürdüğü taşınmazdan ekonomik çıkar sağlamasıyla elde edilecek kamu yararı, taşınmazın malike iade edilmemesi nedeniyle malikin yüklendiği külfete kıyasen çok hafif kaldığı, mülkiyet hakkına müdahalenin ölçüsüz olduğu, başvuranın bu nedenle mülkiyet hakkının ihlal edildiği sonucuna varmıştır.

Diğer yandan; bu nitelikte bir bedelsiz terke konu yapılan alanda sonradan yapılacak parselasyon uygulamalarında bedelsiz terk edilen alanların, uygulamada hesaplanan DOP oranında göz önünde bulundurulması, bu bakımdan bedelsiz terk edilen alanın parsel sahibinin taşınmazından alınacak DOP miktarından indirilmesi ve ancak uygulama alanı için hesaplanan DOP miktarına tamamlayacak kadar DOP alınması Danıştay içtihatları ile yerleşik olarak benimsenmiştir.[24]

D-Mülkiyete Müdahale Kurumu Olarak Bedelsiz Terk

Yukarıda tasnifine ve açıklanmasına çalışılan bedelsiz terk uygulamaları, İmar Kanunu 11’inci maddedeki biçimi istisna olmak üzere, özel mülkiyete tabi taşınmazların maliklerinin söz konusu taşınmazlar üzerinde sahibi oldukları mülkiyet hakkına dönük müdahaleyi gündeme getirmektedir.

İmar Kanunu 18’inci maddesi uyarınca, gerçekleştirilen DOP kesintileri, taşınmaz mülkiyetinin %45’e varan kısmını malikin hüküm ve tasarrufundan çıkartarak mülkiyet hakkına dönük açık bir sınırlandırma gerçekleştirmekle birlikte; yukarıda açıklandığı üzere söz konusu sınırlandırmayı kanunda açıkça düzenlenmiş bir usul ile gerçekleştirmektedir. Bu yönüyle mülkiyet hakkının sınırlandırılması yönünden aranan kanunilik şartını taşımaktadır. Giderek, söz konusu müdahalede kamu menfaatlerinin gözetilerek, kamu yararı amacı güdüldüğü açıktır. DOP kesintileri yönünden dikkat çekilmesi gerektiğini düşündüğümüz husus, DOP konusu yapılan alanların yapılaşma yoğunluklarının artırılması suretiyle ekonomik yarar sağlanmasıdır. Mülkiyet hakkının kapsamına ilişkin Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin içtihatları ile gelişen beklenmesi meşru menfaatin mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilmesin yönünden söz konusu bedelsiz terk uygulamasının, kadastral parsellerden yapılaşmaya elverişli imar parselleri üretmesi sureti ile, meşru ekonomik beklenti yarattığı bu suretle de maliklerin mülkiyet hakkı kapsamında kazandırmalar sağladığı düşünülmektedir. Bu sebeple DOP uygulamaları ile mülkiyet hakkına gerçekleştirilen müdahalelerin Anayasa ve AHİM kapsamında korunan mülkiyet hakkına ölçülü, kanuni bir müdahale gerçekleştirdiği düşünülmektedir.

Norma dayanmayan bedelsiz terk kurumu şeklinde nitelemeye çalıştığımız bedelsiz terk uygulamaları ise, kanuni dayanakları bulunamamakla birlikte, tekil nitelikli bedelsiz terkler ile bütünlüklü kurgulanmaları gerekli imar planlarında yapısal sorunlar ortaya çıkarmakta ve bu yönüyle diğer parsel sahiplerinin yapılaşma olanaklarını kısıtlayıcı sonuçlar doğurabilmektedirler. Bu nedenle, eşitsizlik ve ayrımcılık yasağı yönünden tartışmaların gündeme geldiği görülmektedir.[25]

SONUÇ

İmar Hukuku’nda bedelsiz terk uygulamaları kanunda öngörülen ve kanunda öngörülmediği halde uygulamada, kent planlaması gereklerinin hayatı geçirilmesinde bir araç olarak kullanılan iki temel biçimde ayrılması mümkündür.

Mülkiyet hakkının asli unsuru olan sahibine ödevler yükleyen sosyal yönü, imar hukuku kapsamında gerçekleştirilen bedelsiz terklerin hukuksal bakımdan tek olmamakla birlikte çok önemli bir kaynağıdır. Giderek, bedelsiz terkler ile kişilerin mülkiyet haklarına müdahale gerçekleştirmek ile birlikte, kişilerin mülkiyet hakkına sahip oldukları taşınmazların yapı yoğunluğu artırılarak bu mal varlığı değerlerinin çoğaltılması sağlanmaktadır. Bu yönüyle, bedelsiz terk gerçekleştirilmesi talebinin, meşru bir beklenti yarattığı kabul edilerek; özel hukuk kişinin mülkiyet hakkının kapsamına girdiğinin kabul edilebileceği düşünülmektedir.

Bir mülkiyete müdahale kurumu olarak bedelsiz terk, Anayasa ve Uluslararası Sözleşmelerle güvence altına alınmış mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının meşru ölçüt ve yöntemlerine uygun bir şekilde gerçekleştirilmeli ve kamu menfaati ile bireysel menfaat arasındaki adil denge, müdahalenin her aşamasında gözetilmelidir. Bedelsiz terk uygulamalarında, kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme gereği ve ölçülülük, orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerekmektedir. Aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı kabul edilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da bu hususların açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir.

DİPNOTLAR: [1] Ramazan Yıldırım, “İdareye Taşınmaz Mal Kazandıran Bedelsiz Terk, Devir ve Temlikler”KTO Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, , Cilt 1, Sayı 2, Temmuz 2016, s.13-22 [2] 3194 sayılı İmar Kanunun “Kamuya ait gayrimenkuller” başlıklı 11. maddesinde; “ İmar planlarında; meydan, yol, su yolu, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur. Bu suretle mal edilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur. Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir. Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar. Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve ağaçlandırılmak üzere izin verilen taşınmazlardan projesine uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka amaca ayrılamaz.” Kuralına yer verilmiştir. [3] 3194 sayılı İmar Kanunu 9/5/1985 tarih, 18749 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. [4] 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bire Maddesinin Değiştirilmesi hakkında Kanun 8/3/1984 tarih, 18335 sayılı Resmi Gazetede Yayımlanmıştır. [5] 3194 sayılı İmar Kanununun “Parselasyon planlarının hazırlanması” başlıklı 18. Maddesinde, “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır. Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir. [6] Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde, “Düzenleme sahası: Sınırı tespit edilerek, parselasyon planı yapılmasına karar verilen sahadır.” olarak tanımlanmıştır. [7] Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde, “İmar parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve bu Yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.” olarak tanımlanmıştır. [8] Bkz: Danıştay 6. Dairesinin 01.02.2021 tarih, E: 2019/22142, K: 2021/821 sayılı kararında; “Parselasyon işleminin amacı; imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre, imar adasının biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanılma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı alınması mümkün olmakla birlikte, asıl amaç plana uygun yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmaktır.” yaklaşımını göstermektedir. [9] Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde, “Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz..” olarak tanımlanmıştır. [10] Danıştay 6. Dairesinin 01.10.2020 tarih, E: 2016/8693, K: 2020/8504 sayılı ve benzer kararlarında.” Bu çerçevede 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinde tanımlanan parselasyon işlemi, bir düzenleyici işlem olan uygulama imar planının uygulanmasının (hayata geçirilmesinin) araçlarından birini oluşturmaktadır.” yaklaşımı benimsenmektedir. [11] Bkz: Danıştay 6. Dairesinin 21.12.2020 tarih, E: 2017/2396, K: 2020/13205sayılı ve 18.2.2021 tarih, E:2018/3989, K : 2021/2115 sayılı kararları ile benzer pek çok kararında, “Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir…” yaklaşımını görmek olanaklıdır. [12] Danıştay 6. Dairesinin 19.01.2021 tarih, E: 2017/950, K: 2021/115 sayılı kararında, “Kamunun eline geçirilecek yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının kazanımında, düzenleme sınırı içerisinde yer alan tüm taşınmazlardan eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması, geri kalan hissenin ise imara uygun parsellere ve varsa kamu ortaklık payından oluşturulacak parsellere tahsis edilmesi, düzenlemeye giren taşınmazların özel ya da kamu mülkiyetinde bulunması ya da taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden ihdasen Hazine adına kazandırılan alan olması arasında farklılık gözetilmemesi gerekmektedir.” Yolunda açık yaklaşımı görmek olanaklıdır. Bu genel ilkenin ayrıksı durumu, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 5. fıkrasında; bir anlamda yasal oran bakımından DOP olarak ayrılacak alanların toplamının, DOP konusu umumi hizmetlere ayrılması gereken alanlardan az olması durumunda; devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil dışı alanlardan ve muvafakat edilmesi koşuluyla kamuya ait veya devletin özel mülkiyetine konu alanlardan karşılanabilmesine yasal olanak tanınarak kurulmuştur.(Fıkranın mevcut hali “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden kamuya ait alanlar veya hazinenin özel mülkiyetindeki alanlardan ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.” kuralını içermektedir. [13] 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 4 fıkrası, “Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.” Kuralına yer vermiştir. [14] Halil Kalabalık, İmar Hukuku Dersleri, 8. Baskı, Seçkin Yayıncılık, İstanbul 2017,s.460. [15] Egemen Karaca, “Kamulaştırmasız El Koymanın Unsurları ve Kamulaştırmasız El Koymaya Karşı Yargısal Başvuru Yolları”, TBB Dergisi, 137. Sayı, s.286 E: http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/Dergi/Dergi137/286/ [16] Bkz. Mülkiyet hakkının kapsamına ilişkin “meşru beklenti” [17] 3194 sayılı Yasanın 18. Maddesinin 5. fıkrasında; “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.” kuralına yer verilmiştir. [18] İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un amacı 1. maddesinde, “…imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemek” biçiminde belirlenmiştir. [19] Yasanın “tapu verme” başlıklı 10. maddesinin (b) bendinde, “Üzerinde imar mevzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine: 1. Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde, kadastro müdürlüklerince bu Kanunda belirtilen mülkiyet tespitine dair hükümler de uygulanarak, 2. Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış yerlerde ise bu Kanunla verilen yetkiler kadastro müdürlüklerince kullanılarak, ıslah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın: onayların alınmasına ve ilanların yapılmasına (askı ilanları hariç), komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri veya 766 sayılı Tapulama Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescil edilir. Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.” kuralına yer verilmiştir. [20] Bkz: Danıştay 6. Dairesinin 05.05.2015 tarih, E: 2012/4835, K:: 2015/2859 sayılı kararı [21] Bkz: Danıştay 6. Dairesinin 16.05.2019 tarih, E: 2014/1330, K: 2019/4345 sayılı kararı [22] 3194 sayılı Yasanın 23. maddesinde, “İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, şarttır.” Kuralına yer verilmiştir. [23] Süleyman Oktay Uras ve Sevtap Uras, 09/03/2017 tarih ve B. No: 2014/11994, sayılı Anayasa Mahkemesi kararında; (...) Olayda başvurucular, maliki bulundukları taşınmazı yol yapılması şartıyla Belediyeye bağışlamış ancak Belediye tarafından yapılan imar planı değişiklikleriyle taşınmaz, konut alanına dönüştürülmek suretiyle bağış vaadi sözleşmesinde belirtilen mükellefiyet ihlal edilmiştir.( Karar 28/03/2017 tarih ve 30021 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır) [24] Bkz: Bkz: Danıştay 6. Dairesinin 16.05.2019 tarih, E: 2014/1330, K: 2019/4345 sayılı kararı [25] Bkz. Danıştay 6. Daire E:2014/8620 K:2019/3600: “parselasyon yapılmaması durumunda, diğer taşınmaz maliklerinden düzenleme ortaklık payı kesilmemiş olacağından, taşınmazında terk yapan malik adına kamu külfetlerine katılma noktasında eşitlik ilkesine aykırı bir durum meydana gelmektedir.”

YAZAR: Av. Özgür Deniz ÖZDİREK